Calculadora de plusvalía municipal

Cómo se calcula

La fórmula, sin misterio

Qué es y quién la paga

La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— grava lo que ha subido el suelo sobre el que está tu inmueble desde que lo adquiriste hasta que lo transmites. No grava la casa, solo el terreno.

La paga quien vende en una compraventa, y quien recibe en herencias y donaciones. Es un impuesto local, así que el tipo y las bonificaciones cambian de un municipio a otro.

Los dos métodos y por qué debes calcular ambos

Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, el sistema se rehízo y ahora tienes derecho a elegir:

• Método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo según los años transcurridos. Es el cálculo automático del ayuntamiento.
• Método real: se toma la ganancia efectiva de la operación y se le aplica el porcentaje que el suelo representa dentro del valor catastral total.

El ayuntamiento suele liquidarte por el objetivo. Si el real te sale más bajo, tienes derecho a que se aplique ese: es un derecho reconocido en la ley, no un favor. Pero hay que pedirlo y aportar las escrituras de compra y de venta.

Si vendes con pérdidas, no pagas

Cuando el precio de venta es igual o inferior al de compra no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. Fue lo que estableció la sentencia 59/2017 del Constitucional y hoy está recogido en la ley.

Ahora bien, no es automático: tienes que declarar la operación igualmente y demostrar la pérdida con las dos escrituras. Si no lo haces, el ayuntamiento liquidará por el método objetivo como si hubieras ganado.

Plazos: 30 días hábiles desde la venta; 6 meses prorrogables a un año en caso de herencia. Y ojo: muchos municipios bonifican hasta el 95% las transmisiones por herencia de la vivienda habitual entre familiares directos. Pregunta siempre antes de pagar.